근저당 설정이란? 비용과 절차 및 주의사항

부동산 거래나 대출을 알아보다 보면 자주 접하게 되는 용어가 바로 ‘근저당 설정’입니다. 단순히 대출과 관련된 말처럼 느껴지지만, 실제로는 재산권과 직결되는 중요한 개념입니다. 근저당 설정이 무엇인지 정확히 이해하지 못한 상태에서 계약을 진행하면 예상치 못한 불이익을 겪을 수도 있습니다.

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근저당 설정-의미와 주의사항

근저당 설정이란 무엇인가

근저당 설정이란 채권자가 채무자의 부동산에 대해 일정 금액 한도 내에서 담보권을 설정하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 돈을 빌려준 사람이 혹시 모를 채무 불이행에 대비해 부동산을 담보로 잡아두는 제도입니다.

 

일반 저당권과 달리 근저당은 **실제 빌린 금액이 아닌 ‘최대 채권액’**을 기준으로 설정됩니다. 이 때문에 대출금보다 등기부에 기재된 금액이 더 크게 보이는 경우가 많습니다.

근저당 설정이 이루어지는 대표적인 상황

근저당 설정은 주로 다음과 같은 경우에 이루어집니다.

• 주택담보대출을 받을 때
• 사업자금 대출을 위해 부동산을 담보로 제공할 때
• 개인 간 금전 거래에서 담보를 설정할 때

은행이나 금융기관에서 대출을 받을 경우, 대부분 근저당 설정이 함께 진행됩니다. 이는 금융기관 입장에서 대출금을 회수하기 위한 최소한의 안전장치입니다.

 

근저당 설정 금액은 왜 대출금보다 클까

등기부등본을 보면 실제 대출금보다 근저당 설정 금액이 더 크게 표시된 경우가 많습니다. 이는 이자, 연체이자, 각종 비용까지 포함해 채권자가 회수할 수 있는 최대 금액을 고려해 설정되기 때문입니다.

일반적으로 대출금의 약 120~130% 수준으로 설정되는 경우가 많으며, 이는 관행적인 범위로 볼 수 있습니다.

 

근저당 설정이 미치는 영향

근저당이 설정된 부동산은 다음과 같은 영향을 받을 수 있습니다.

• 부동산 매매 시 제약 발생
• 추가 대출 시 한도 제한
• 경매 진행 시 우선 변제 대상이 됨

특히 근저당이 설정된 상태에서 집을 매수할 경우, 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 말소되지 않은 근저당은 새로운 소유자에게도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

근저당 설정 비용과 절차 ↓

 

근저당 말소는 언제, 어떻게 하나

대출금을 모두 상환하면 근저당을 말소할 수 있습니다. 다만 자동으로 삭제되지 않기 때문에 별도의 말소 절차가 필요합니다.

일반적인 말소 절차는 다음과 같습니다.

• 대출 상환 완료
• 금융기관으로부터 말소 서류 발급
• 등기소에 말소 등기 신청

이 과정을 거쳐야 등기부등본에서 근저당 설정이 완전히 삭제됩니다.

 

근저당 설정 시 반드시 확인할 사항

• 설정 금액과 실제 대출금 비교
• 채권자 명의 확인
• 말소 조건 및 시점 확인
• 공동명의 부동산의 경우 동의 여부

특히 전세나 매매 계약 전에는 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

 

근저당 설정 비용과 절차 (2026 최신판)

부동산 담보대출을 받으면서 직접 근저당 설정을 진행해 본 입장에서 느낀 점은, 서류나 용어보다 비용 부담 주체와 실제 지출 항목을 미리 알고 있었는지 여부가 훨씬 중요하다는 것이었습니다.

 

막연하게 “은행에서 알아서 해주겠지”라고 생각했다가, 예상치 못한 추가 비용이나 상환 후 말소 과정에서 당황하는 분들이 많습니다. 실제 사례를 바탕으로 가장 정확한 정보를 정리해 드립니다.

 

1.  근저당 설정 비용, 얼마나 낼까?

많은 분이 오해하시는 부분인데, 현재 시중은행 담보대출 시 근저당 설정 비용의 대부분은 '은행'이 부담합니다. 하지만 대출자가 0원을 내는 것은 아닙니다.

 

대출자가 부담하는 항목 (2억 원 대출 기준)

• 인지세: 은행과 대출자가 50:50으로 나누어 냅니다.
  • 대출 2억 원 기준: 총 15만 원 중 7만 5천 원 부담
• 국민주택채권 매입 비용(할인료): 설정 금액에 따라 발생하는 비용으로, 대출자 본인이 부담합니다. (당일 금리에 따라 변동되나 보통 수십만 원 내외)
• 말소 비용: 나중에 대출을 다 갚고 근저당을 지울 때 드는 비용은 100% 대출자 부담입니다.

 

은행이 부담하는 항목

• 등록면허세 (설정액의 0.2%)
• 지방교육세 (등록면허세의 20%)
• 등기 신청 수수료 및 법무사 수수료

💡 핵심 요약: 설정 금액이 2억 4천만 원(대출금의 120%)일 경우, 약 60만 원에 달하는 세금은 은행이 냅니다. 대출자는 인지세 절반과 채권 할인료만 준비하면 됩니다.

 

2. 실제 근저당 설정 사례 (실제 기준)

제 경험을 바탕으로 한 아파트 담보대출 실행 사례입니다.

• 대출금: 2억 원
• 근저당 설정 금액: 2억 4천만 원 (대출금의 120%)
• 채권자: OO은행
• 설정일: 대출 실행일과 동일

등기부등본을 확인해보니 대출금보다 큰 금액이 설정돼 있어 놀랄 수 있습니다. 이는 이자와 연체 가능성까지 고려한 일반적인 방식(보통 110~120%)입니다. 내 빚이 2억 4천만 원이 된 것이 아니니 안심하셔도 됩니다.

 

3.  단계별 근저당 설정 절차

절차를 미리 알고 있으면 은행 및 법무사와 소통하기 훨씬 수월합니다.

단계	주요 내용	비고
1️⃣ 대출 승인	은행에서 한도와 금리 확정	근저당 설정이 전제 조건임
2️⃣ 설정 금액 결정	보통 대출금의 110~120% 수준	은행 지침에 따름
3️⃣ 서류 준비	인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 등기권리증 등	은행 안내에 따라 준비
4️⃣ 등기 신청	은행 지정 법무사가 진행	보안상 셀프 등기는 어려움
5️⃣ 설정 완료	1~2일 내 등기부등본에 반영	이후 대출금 실행

 

 

4. 경험자가 전하는 '필수' 체크 포인트

포스팅을 마치며, 꼭 기억해야 할 세 가지를 정리합니다.

1. 채권 할인료 예산을 따로 챙기세요: 세금은 은행이 내지만, 채권 매입 비용(할인료)은 대출 당일 내 통장에서 빠져나갑니다. 예상치 못한 지출에 당황하지 마세요.
2. 대출 상환 후 '말소'는 셀프입니다: 빚을 다 갚았다고 근저당이 자동으로 사라지지 않습니다. 나중에 집을 팔거나 전세를 놓을 때 문제가 될 수 있으니, 상환 즉시 은행에 말소 서류를 요청하세요.
3. 지정 법무사를 신뢰하되 비용을 확인하세요: 은행 대출은 보통 은행과 협약된 법무사가 전담합니다. 수수료는 은행이 내지만, 내가 내야 할 '채권료'와 '인지세' 영수증은 꼭 챙겨서 확인해야 합니다.

 

근저당 성절 관련 질문

Q. 근저당 설정이 있으면 집을 팔 수 없나요?
A. 매매는 가능하지만, 보통 잔금 시 근저당 말소 조건이 함께 포함됩니다.

 

Q. 근저당과 저당권은 어떻게 다른가요?
A. 저당권은 확정된 채권에 대해 설정되고, 근저당은 일정 한도 내에서 반복 거래를 전제로 설정됩니다.

 

Q. 근저당 설정이 많으면 위험한가요?
A. 설정 금액과 부동산 가치에 따라 다르며, 과도할 경우 경매 위험이 커질 수 있습니다.

 

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